農地法第1条には「農地を農地以外のものにすることを規制するとともに、農地を効率的に利用する耕作者による地域との調和に配慮した農地についての権利の取得を促進し」とあります。
「農地を減らさない」ということが農地法の原則です。農地を農地以外の用途に転用する農地転用は、この原則の例外と言えます。
農地転用については農地法第4条と第5条に定められています。第4条では権利の設定・移転を伴わない自己転用を、第5条では権利設定・移転行為を伴う転用が定められています。
市街化区域の農地を転用するときは農業委員会への農地転用の届出が必要となります。
市街化区域以外の農地を転用するときは都道府県知事等の許可が必要となります。許可を得るためには立地基準と一般基準を満たす必要があります。
＜立地基準＞
【農用地区域内農地】
農用地区域内農地とは、市町村が農業振興地域の整備に関する法律によって定める農業振興地域整備計画において農用地区として定められた区域です。
農用地区では農用地利用計画において指定された用途に供する場合以外認められないため、農用地区域内の農地を転用することは原則不許可となります。
農用地利用計画の変更がなされれば転用可能になりますが、農業振興地域の整備に関する法律に基づき農用地利用計画の変更をした上で、農地法による転用許可を得る必要があります。
【甲種農地】
甲種農地とは、農用地区域内農地以外の農地で、市街化調整区域内にある特に良好な営農条件を備えている農地です。次の農地が該当します。
- おおむね10ヘクタール以上の一団の農地の区域内にある農地で、その区画の面積、形状、傾斜及び土性が高性能農業機械による営農に適する農地
- 特定土地改良事業等の施行に係る区域内にある農地で、工事完了の年度の翌年度から8年以内の農地
甲種農地を転用することは原則不許可となります。ただし例外があります。
【第１種農地】
第１種農地とは、農用地区域内農地以外の農地で、集団的に存在する農地その他の良好な営農条件を備えている農地です。次の農地が該当します。
- おおむね10ヘクタール以上の一団の農地の区域内にある農地
- 土地改良法に基づく土地改良事業等の施行に係る区域内にある農地
- 傾斜、土性、その他の自然的条件から見て近傍の標準的な農地を超える生産をあげることができると認められる農地
第１種地を転用することは原則不許可となります。ただし例外があります。
【第２種農地】
第３種農地に近接する区域その他市街地化が見込まれる区域内にある農地等で政令で定めるものならびに農余地区域内農地以外の農地であって、甲種農地、第１種農地および第３種農地以外の農地です。政令で詳細が定められており、ここでは割愛させていただきますが、駅や県庁、市役所などから500メートル以内の農地や宅地化の状況が公共施設・公益施設などが連たんしている程度に達している区域に近接している区域内にある10ヘクタール未満の農地の区域内にある農地などが該当します。
第２種農地を転用することは、申請に係る農地に代えて周辺の地の土地を供することにより、当該申請にかかる事業の目的を達成することができると認められるとき以外、つまり、周辺の土地では事業の目的を達成できない場合、および公益性が高い事業等の場合は、許可されます。
【第３種農地】
市街地の区域内又は市街地化の傾向が著しい区域内にある農地等です。政令で詳細が定められています。政令に詳細が記載されており、ここでは割愛させていただきますが、道路、下水道その他の公共施設又は鉄道の駅その他の公益的施設の整備の状況や宅地化の程度に従って該当します。
第３種農地の転用は特段の制約なく原則許可されます。
＜一般基準＞
一般基準は立地基準以外の基準をいい、農地の区分に関係なく適用される基準です。農地法や農地法施行規則に定められている要件の全てを満たす必要があります。詳細は割愛しますが、主に以下のような内容となっております。
- 転用の確実性が認められない場合
- 他法令の許認可の見込みがない 場合
- 関係権利者の同意がない場合 など
- 周辺農地への被害防除措置が適切でない場合
- 農地の利用の集積に支障を及ぼす場合
- 一時転用の場合に農地への原状回復が確実と認められない場合